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Come aprire un Bed and Breakfast - Procedure e consigli

 

Come aprire uun bed and breakfast

 

APRIRE UN B&B, UNA CASA VACANZE, GUEST HOUSE O AFFITTACAMERE

 

Per aprire un bed and breakfast, casa vacanze o affittacamere la prima cosa da fare è controllare la legge della regione che disciplina le strutture  extralberghiere .

Per il Lazio si tratta del Regolamento delle strutture ricettive extralberghiere.

Nel regolamento c’è la distinzione fra bed and breakfast, casa vacanze e Guest House o affittacamere; le tre tipologie di strutture ricettive infatti devono attenersi a regole diverse.

Il bed and breakfast è quello che richiede maggiori vincoli in termini di regole, ma è anche l’esercizio da cui si ha un maggior introito insieme agli affittacamere o guesthouse.

 

VALUTAZIONE DEL BUSINESS E CONDUZIONE


Prima di descrivere gli aspetti normativi e procedurali per aprire un b&b, affittacamere o casa vacanze è bene focalizzare alcuni aspetti fondamentali da tener presente prima di avviare un'attività di questo tipo sia a livello di pianificazione preventiva che di gestione e conduzione. 

 

- La prima condizione da verificare, se l'appartamento che deve essere destinato all'attività extralberghiera si trova all'interno di un condominio, è che nel regolamento di quest'ultimo non sia espressamente vietata la conduzione di questo tipo di attività

 

.- E' altresì importante tenere in considerazione la location, ovvero dove sarà ubicata la struttura. Essere in centro, o nelle sue immediate vicinanze è già un grande vantaggio, ma anche se si è un po decentrati l'importante è che la zona sia ben collegata attraverso i mezzi pubblici. 

 

- Realizzare un business plan, considerando gli eventuali costi di adeguamento della struttura secondo le normative e quindi i costi di conduzione e gestione ordinaria, come eventuale costo di affitto, condominio, acqua, gas, luce, biancheria e lavanderia, pulizie, manutenzione, commissioni da pagare alle varie agenzie per le prenotazioni. Costi che andranno sottratti a un ipotesi di ricavi che pur andrà fatta con un ricavo lordo finale al qauale andranno sottratte tasse e costi del commercialista, varie ed eventuali. 

 

- Se si avvia l'attività in forma imprenditoriale verificare con il proprio commercialista la possibilità di accedere al regime fiscale agevolato forfettario, che prevede l'esenzione IVA e una tassazione del 5% per 5 anni e del 15% per gli anni successivi e contributi INPS ridotti del 35%.- Verificare se sono disponibili finanziamenti agevolati senza interessi o a fondo perduto messi a disposzione dalle regione o dalla comunità europea a vario titolo ( imprenditoria femminile, giovanile, o superati i 50 anni etc.. ) 

 

 

Nella conduzione e messa a punto della struttura :


- Curarne da subito l'immagine, tramite un servizio fotografico professionale di styling  e video adeguato che valorizzi al massimo la struttura ( attenzione, non facendo vedere quello che non è, parliamo di valorizzazione della realtà ).  Le prenotazioni ormai si raccolgono prevalentemente online tramite agenzie o il proprio sito e il primo impatto visivo è fondamentale nella scelta tra una struttura ed un'altra. Con 400€ - 600€ farete un investimento imprescindibile e vitale. ( Cliccare qui per approfondire quest'argomento

 

- Cercare di fornire più servizi possibili, Macchinetta del caffè in camera con bollitore per il tè, TV di ultima generazione con servizi SmartTV, prese USB per la ricarica, frigobar ( realizzare tutto questo per tre camere costerà 2000€ al massimo sicuramente ben spesi ) 

 

- Wi-Fi efficiente e più veloce possibile, verificarne la copertura in tutte le camere e se necessario installare un ripetiore di segnale Wi-fi

 

- Qualità della colazione 

 

- Pulizia 

 

- Gentilezza e disponibilità verso il cliente 

 

 

Ma vediamo che cosa intende la legge per bed and breakfast, casa vacanze  e guest house o affittacamere nel Lazio e a Roma.

 

 

BED AND BREAKFAST


I Bed and Breakfast, di seguito denominati B&B, si suddividono in imprenditoriali e non imprenditoriali

 

Questi ultimi sono strutture che erogano ospitalità per un massimo di novanta giorni consecutivi, dotate di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati con annessa cucina o angolo cottura.

 

Il soggetto titolare dell'attività di B&8, ha l'obbligo di residenza e di domicilio nella struttura e deve riservarsi una camera da letto all'interno della stessa. L'utilizzo della struttura da destinare all'attività di B&B non comporta cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici.

 

Le strutture B&B possono essere gestite in forma non imprenditoriale, quando la gestione è svolta in modo saltuario e la strutturadispone di un numero non superiore a tre camere con un massimo di sei posti letto ed il servizio di alloggio cornprende, altresì, l'erogazione della prima colazione nel rispetto della normativa vigente. Il periodo di inattività e pari a centoventi giorni all'anno nella
Città metropolitana di Roma capitale e nel Comune di Roma Capitale e novanta giorrriall'anno nei restanti comuni .

 

La struttura in forma imprenditoriale, quando la gestione è svolta in modo continuativo e la struttura dispone di un numero non superiore a quattro camere ed un massimo di otto posti letto ed il servizio di alloggio comprende,altresì, I'erogazione della prima colazione nel rispetto della normativa vigente

 

 

CASE VACANZE


Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture costituite da immobili arredati dadestinare all'affitto dei turisti e all'interno delle quali non possono esservi persone residenti né domiciliate. Tali strutture sono prive sia di servizi centralizzati che di somminiitrazione di alimentie bevande e sono ubicate nello stesso territorio comunale.

possono essere gestite:


a) in forma non imprenditoriale, nel caso in cui la gestione di una o massimo due case eappartamenti per vacanze collocati in uno o più stabili avvenga in modo occasionale,con un periodo di inattività pari ad almeno cento giorni nell'anno solare.


b) in forma imprenditoriale, nel caso in cui la gestione di una o piu' case e appartamentiper vacanze, collocati in uno o più stabili, avvenga in modo organizzato e non occasionale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre.

 

La durata dei contratti di affitto delle strutture gestite nelle due forme  deve essere di in un periodo non inferiore a tre giorni e non superiore a tre mesi consecutivi nellaCittà metropolitana di Roma capitale e nel Comune di Roma capitale;in un periodo massimo ditre mesi consecutivi nei restanti comuni.

 

L'unità immobiliare utilizzata per l'ospitalità è dotata di un soggiorno di almeno l4 rnetriquadrati, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno e non necessita di cambio didestinazione d'uso ai fini urbanistici.

 

AFFITTACAMERE O GUEST HOUSE


Le Guest house o affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono fomiti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.

sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più d idue appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada esono dotate :

 

a) di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati

b) di cucina o di angolo cottura annesso al soggiorno.

 

Gli appartamenti da destinare ad Guest house o affittacamere o non sono soggetti a cambio didestinazione d'uso ai fini urbanistici.

Ci sono poi dei requisiti strutturali e di gestione che l’immobile deve possedere a seconda se l’esercizio sia di una delle tre tipologie oltre a delle regole di reception e cambio biancheria.

Sono tutte elencate negli allegati del  regolamento e sono di facile consultazione.

 


Una volta che si è sicuri avere un immobile conforme alla normativa o una volta che lo stesso è stato adeguato è possibile presentare la SCIA alla Provincia per essere autorizzati ad iniziare l’attività.

Potrai rivolgerti allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune competente con i seguenti documenti:

 

a) le relative generalità, la ragione sociale ed il legale rappresentante;

b) la tipologia della struttura ai sensi del Capo II e la conformità della stessa alla normativavigente;

c) la sussistenza dei requisiti della struttura nonché quelli necessari per Ia somministrazionedi alimenti e bevande richiesti dalla normativa vigente;

d) la relativa denominazione

e) la classificazione e I'ubicazione della struttura

f) l'indicazione della capacità ricettiva, dei servizi complementari offerti, il periodo diapertura stagionale o annuale nonché l'eventuale servizio di somministrazione di alimentie bevande.

 

Alla SCIA è altresì allegata la seguente documentazione:

 

a) planimetria dell'unità immobiliare o della relativa porzione sottoscritta da un tecnicoiscritto all'albo o all'ordine, in scala l:50 o l:100, con indicazione dei dati catastali,della superficie utile dei vani, dell'altezzadel numero dei posti letto, dei vani comuni,dei vani riservati e delle eventuali aree di pertinenza, delle superfici finestrate di ognivano

b) statuto e atto costitutivo per le società ;

c) relazione tecnica asseverata da un tecnico iscritto all'albo o all'ordine professionaleattestante la conformità della struttura alla normativa vigente;

d) ai sensi del D.P,R. 44512000, dichiarazione attestante Ia disponibilità o il possesso deilocali, e gli estremi del titolo relativo (compravendita, locazione, usufrutto,comproprietà, comodato)

e) la dichiarazione del possesso dei titoli in materia di sicurezza, prevenzione incendi,completa degli estremi degli stessi;

f) Ie ricevute comprovanti il pagamento delle imposte dovute e degli eventuali contributi.

g) limitatamente ai B&B , l' attestazione della comunicazione formale all'amministratore di condominio dell'attività che si intende svolgere nel caso diimmobile facente parte di un edificio composto da più unità immobiliari.

 

Il comune, entro novanta giorni dalla presentazione della domanda, provvede al rilascio dell'autorizzazione.

Decorso tale termine il silenzio dell'amministrazione comunale equivale a provvedimento di accoglimento della domanda

Iniziata l'attività dovrai registrare la struttura  sul sito del comune di Roma e su RADAR raccolta dati regionale per versare la tassa di soggiorno.

 

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